區(qū)分不同情況準(zhǔn)確認定低價購房行為性質(zhì)

　　【內(nèi)容提要】

　　實踐中，黨員干部通過低價購房形式獲取個人利益的行為較為常見。在定性處理低價購房行為時，黨員干部作為購房人與售房人的關(guān)系、購買價格、是否利用職務(wù)便利為售房人謀取利益等因素均影響對此類行為性質(zhì)的具體判斷，筆者認為，應(yīng)把握“是否以明顯低于市場的價格購房”“職務(wù)行為的廉潔性和不可收買性是否受到侵害”這兩個關(guān)鍵因素，堅持實質(zhì)分析、認清行為本質(zhì)，考慮綜合效果，妥善定性處理。

　　【基本案情】

　　李某，中共黨員，W省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳工作人員。

　　王某，中共黨員，W省S市副市長。

　　趙某，中共黨員，W省民政廳工作人員。

　　張某，某房地產(chǎn)公司實際控制人。

　　案例一：2008年，李某剛參加工作不久，在單位附近在售的A樓盤看好一套房產(chǎn)，擬購買作為個人婚房。李某在售樓部選好房子后，因與銷售人員在價格方面無法談妥，便找到該樓盤開發(fā)商張某，主動表明自己住建部門公職人員的身份，稱張某以后在業(yè)務(wù)方面有需要的話可以找他，希望張某對其買房給予優(yōu)惠。張某考慮到李某在住建部門工作，希望與其搞好關(guān)系，便告知售樓部按照面向市場掌握的最低折扣，給予李某總房款9折優(yōu)惠。后李某按照售樓部對外公布價格的9折購買了該套房產(chǎn)。

　　案例二：2014年，王某在一次房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)研中與張某相識，后經(jīng)常交往，逐漸熟識，王某應(yīng)張某請托在項目審批等事項上為其提供了幫助。2015年中秋節(jié)前，王某到張某家中做客，看到張某居住的B小區(qū)地段好、環(huán)境優(yōu)美，向張某稱其根據(jù)經(jīng)濟形勢判斷，房價還有上漲空間，想在B小區(qū)投資一套房產(chǎn)。張某表示，其在B小區(qū)購置了多套房產(chǎn)，可以賣給王某一套。張某稱，當(dāng)時購買該小區(qū)房產(chǎn)的時間早、成本低，跟王某關(guān)系很“鐵”，賣給自己“哥們”房子少賺點就行，以后其公司在項目審批、承攬工程、項目回款等方面還得請王某多關(guān)照。王某表示肯定會幫忙，隨后在B小區(qū)選中一套面積160㎡的房產(chǎn)，該房產(chǎn)為張某于2010年以180萬元價格購買。經(jīng)與張某商議，王某以200萬元價格從張某處購買該房產(chǎn)（經(jīng)鑒定，王某購房時該房產(chǎn)市場價為250萬元）。王某與張某簽訂了購房合同并支付價款，但沒有變更房產(chǎn)登記，而是由張某代持。2018年，王某將該房產(chǎn)以350萬元價格售出，張某配合將房產(chǎn)過戶到買方名下。

　　案例三：2022年，張某與趙某在一次會議中相識，因兩人均熱愛打網(wǎng)球，成為球友。2024年，兩人打球后聊天，張某談到因房地產(chǎn)市場不景氣，其公司資金鏈緊張，為快速回籠資金，開發(fā)的期房C樓盤尾盤幾十套房產(chǎn)大幅降價，以開盤價的7折銷售，因價格遠低于開盤銷售價，怕此前購房的業(yè)主鬧事退房，故沒有面向社會公布降價消息，目前還有幾套未售出，張某問趙某是否有意向購買。趙某考慮到自己有置換改善型房產(chǎn)的需求，表示愿意購買一套200㎡的洋房戶型，并安排妻子前往售樓部以開盤價7折的價格付款并簽訂購房合同。后C樓盤因張某公司資金鏈斷裂而爛尾，截至案發(fā)該房產(chǎn)未交房。

　　【分歧意見】

　　針對李某、王某、趙某3人從張某處購買房產(chǎn)的行為如何定性，有以下分歧意見：

　　（一）對李某在A樓盤以優(yōu)惠價購買房產(chǎn)的行為

　　第一種意見認為：李某沒有實際或者承諾為張某謀取利益，同時9折優(yōu)惠價是該樓盤針對不特定人的最低優(yōu)惠價，沒有明顯低于市場價格，李某以9折價格購買A樓盤房產(chǎn)不屬于違紀(jì)違法行為。

　　第二種意見認為：李某雖不構(gòu)成受賄犯罪，但其作為住建部門公職人員，向自己的管理和服務(wù)對象主動表明公職人員身份并表示日后能夠利用職權(quán)提供幫助，謀求低價購房，侵害了其職務(wù)廉潔性，屬于違反廉潔紀(jì)律的行為。

　?。ǘν跄吃贐小區(qū)從張某處低價購買房產(chǎn)的行為

　　第一種意見認為：王某在張某處以明顯低于市場價的價格購房，且承諾為其謀取利益，雖未變更房產(chǎn)權(quán)屬，但王某實際已經(jīng)控制了該房產(chǎn)并于日后售出獲利，是以“低價購房”的形式收受賄賂，構(gòu)成受賄犯罪，其受賄所得50萬元應(yīng)予追繳。

　　第二種意見認為：王某從張某處低價購房的行為構(gòu)成受賄犯罪，王某的犯罪所得為購買價和市場價的差價50萬元，在追繳王某受賄所得的同時，還要相應(yīng)追繳其后期出售房產(chǎn)獲利而產(chǎn)生的孳息，犯罪孳息的計算應(yīng)按照比例原則，僅對其犯罪所得對應(yīng)的增值部分予以追繳。即，王某實際支付200萬元購買該房產(chǎn)，低于市場價50萬元，其違法所得占該房產(chǎn)價值的五分之一，故該套房產(chǎn)增值100萬元中的五分之一20萬元為犯罪孳息。

　　（三）對趙某在C樓盤以開盤價7折購買房產(chǎn)的行為

　　第一種意見認為：趙某在張某開發(fā)的樓盤購買房產(chǎn)，明顯低于該樓盤的開盤價格，侵害了其職務(wù)行為的廉潔性，應(yīng)按違反廉潔紀(jì)律處理。

　　第二種意見認為：當(dāng)時C樓盤的房產(chǎn)已不具備按照開盤價格售出的現(xiàn)實條件，開發(fā)商未面向社會公布以開盤價的7折銷售是為了防止引起此前購房者退房，張某確有迅速賣出房產(chǎn)回籠資金的實際需求，趙某購買該房產(chǎn)不存在影響其公正執(zhí)行公務(wù)的可能，實際也未獲得超出市場價格的收益，趙某的行為不構(gòu)成違紀(jì)違法。

　　【意見分析】

　　對李某、王某、趙某3人從張某處購買房產(chǎn)行為的定性處理，筆者均同意第二種意見，具體分析如下。

　　一、購房價格是否屬于“明顯低于市場的價格”

　　“兩高”《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）明確，“國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，以下列交易形式收受請托人財物的，以受賄論處：（1）以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的……前款所列市場價格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格。”實踐中，市場價格并非一成不變，特別是在購買新房的情況下，不能簡單按照開發(fā)商對外銷售價格為參照標(biāo)準(zhǔn)，而要結(jié)合當(dāng)時的市場行情和開發(fā)商售房的實際情況，綜合判斷購房人是否享受了明顯低于市場的價格。

　　結(jié)合案例中李某、王某、趙某3人的購房行為來看：

　　李某購買A樓盤房產(chǎn)時，享受了開發(fā)商面向市場掌握的最低折扣，以售樓部公開價的9折達成交易，根據(jù)《意見》規(guī)定，“市場價格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格”，李某的購房價未明顯低于開發(fā)商面向市場設(shè)定的最低優(yōu)惠價，不屬于以明顯低于市場的價格購房。

　　王某購買B小區(qū)房產(chǎn)時，屬于從張某處購買二手房，張某購買該房產(chǎn)的成本價為180萬元，王某購買時該房產(chǎn)經(jīng)鑒定市場價格為250萬元，在購買二手房的情況下市場價格應(yīng)以鑒定價格為基準(zhǔn)；王某購買價格為200萬元，顯著低于250萬元的市場價格，應(yīng)認定為以明顯低于市場的價格從張某處購房。

　　趙某購買C樓盤房產(chǎn)時，房地產(chǎn)市場不景氣，張某公司因資金鏈緊張確有回籠資金的急迫需求，其尾盤剩余房產(chǎn)已不具備以開盤價迅速售出的可能，以開盤價7折出售，未面向社會公開，是因為擔(dān)心大幅降價銷售會引起老業(yè)主退房。綜合房地產(chǎn)市場和張某公司的現(xiàn)實情況看，趙某購買C樓盤房產(chǎn)的優(yōu)惠價格并未超出正常市場價格波動范圍，折扣價格與當(dāng)時市場價值基本相當(dāng)，不宜認定趙某以明顯低于市場的價格購房，后來C樓盤爛尾也印證了此觀點。

　　二、低價購房行為是否侵害職務(wù)行為的廉潔性和不可收買性是定性處置的關(guān)鍵

　　在明確購房價格是否屬于明顯低于市場價格后，還需進一步判斷購房行為是否侵害了職務(wù)行為的廉潔性和不可收買性，區(qū)分不同情況作出相應(yīng)處理。實踐中，主要有以下三種情況：一是購房價格未明顯低于市場價，黨員干部也沒有利用職權(quán)或職務(wù)上的影響謀取私利的，不構(gòu)成違紀(jì)違法。二是雖購房價格未明顯低于市場價，但黨員干部利用職權(quán)或職務(wù)上的影響謀取賣方讓渡的其他利益，比如優(yōu)惠價格、隨時退房或優(yōu)先挑選好樓層的便利、附贈車位等，其職務(wù)行為的廉潔性已經(jīng)受到侵害，屬于違反廉潔紀(jì)律的行為。三是購房價格明顯低于市場價，且利用國家工作人員職務(wù)上的便利為他人謀取利益，形成權(quán)錢交易關(guān)系的，構(gòu)成受賄犯罪。

　　結(jié)合案例中李某、王某、趙某3人的購房行為來看：

　　李某購買A樓盤房產(chǎn)時，其購買價格未低于該樓盤開發(fā)商事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價格，不屬于以明顯低于市場的價格購買房產(chǎn)，不構(gòu)成受賄犯罪。但李某向管理和服務(wù)對象張某主動表明其住建部門公職人員身份，承諾日后可利用職權(quán)為其提供幫助，以此謀求在購房時享受面向市場的最低優(yōu)惠價格，屬于利用職權(quán)或職務(wù)上的影響謀取私利，違反廉潔紀(jì)律。因李某的行為發(fā)生在2008年，應(yīng)根據(jù)2003年《中國共產(chǎn)黨紀(jì)律處分條例》第八十二條規(guī)定，“有其他違反廉潔自律規(guī)定的行為”，視情節(jié)輕重，作出恰當(dāng)處理。

　　王某購買B小區(qū)房產(chǎn)時，明知張某在項目審批等業(yè)務(wù)中對其有請托事項，仍以低于市場價50萬元的價格向其購房，并為張某提供幫助，兩人間已經(jīng)形成權(quán)錢交易關(guān)系，嚴重侵害了國家工作人員職務(wù)行為的廉潔性和不可收買性。同時，根據(jù)《意見》規(guī)定，“國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，收受請托人房屋、汽車等物品，未變更權(quán)屬登記或者借用他人名義辦理權(quán)屬變更登記的，不影響受賄的認定”，王某雖然在購房后未將房產(chǎn)過戶到自己名下，而是由張某代持，但不影響對其受賄犯罪的認定。

　　趙某購買C樓盤房產(chǎn)時，因市場環(huán)境影響，張某作為開發(fā)商具有回籠資金的現(xiàn)實需求，從主觀方面來看，張某以開盤價7折向李某出售房產(chǎn)，并非基于趙某國家工作人員的身份，沒有向其輸送利益的動機和目的；從客觀方面來看，該起交易屬于房地產(chǎn)市場供需關(guān)系變化導(dǎo)致價格變動的市場行為，趙某并未獲得高于一般市場主體可預(yù)期的超額收益，同時還實際承受了樓盤爛尾無法交房的不利后果，趙某在購買C樓盤房產(chǎn)過程中其職務(wù)行為的廉潔性和不可收買性沒有受到侵害，不宜認定為違紀(jì)違法行為。

　　三、準(zhǔn)確認定以低價購房形式受賄的違法所得及孳息

　　刑法第六十四條規(guī)定，“犯罪分子違法所得的一切財物，應(yīng)當(dāng)予以追繳或者責(zé)令退賠”，違法所得指的是通過違法犯罪行為直接或間接取得的財物。在以低價購房形式收受賄賂的行為中，收受賄賂的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付未付、應(yīng)付少付的數(shù)額認定，即購房時實際市場價和實付購房款之間的差額。王某出資200萬元從張某處購買B小區(qū)房產(chǎn)，經(jīng)鑒定該房產(chǎn)交易時的市場價格為250萬元，王某的購買價格低于市場價格50萬元，應(yīng)認定王某的受賄所得為50萬元。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于刑事裁判涉財產(chǎn)部分執(zhí)行的若干規(guī)定》第十條規(guī)定，“對贓款贓物及其收益，人民法院應(yīng)當(dāng)一并追繳……被執(zhí)行人將贓款贓物與其他合法財產(chǎn)共同投資或者置業(yè)，對因此形成的財產(chǎn)中與贓款贓物對應(yīng)的份額及其收益，人民法院應(yīng)予追繳”。以低價購房形式受賄，后又將房產(chǎn)售出獲利的，應(yīng)按照“任何人不得從其不法行為中獲利”的原則，犯罪所得及孳息均應(yīng)追繳。如果購房款來源包含其合法財產(chǎn)，則不能將所有房產(chǎn)增值收益全部認定為孳息，應(yīng)精準(zhǔn)認定犯罪孳息。具體思路是，先計算出以低價購房形式少付的“差價”，即其受賄所得，再計算出受賄所得占房產(chǎn)市場價格的比例，最后將房產(chǎn)增值部分的相應(yīng)比例數(shù)額認定為犯罪孳息。案例二中，王某實際支付200萬元從張某處購買房產(chǎn)，低于市場價50萬元，其受賄所得為50萬元，占該房產(chǎn)市場價格250萬元的五分之一；后王某以350萬元價格出售該房產(chǎn)，相較于王某購房時市場價格該房產(chǎn)增值100萬元，則該房產(chǎn)增值100萬元的五分之一，即20萬元，應(yīng)認定為犯罪孳息。

　　（單理 作者單位：河北省紀(jì)委監(jiān)委）